アパートの売却はタイミングを間違えると危険！？
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3つのポイントに注意

  • 保有期間に注意！

  • 保有物件の築年数に注意！

  • アパートの売買市況は？

保有期間と税率の差

押さえておくポイント

01.

POINT

売却にかかる税金は？

【譲渡所得に課税される所得税・住民税】

土地や建物を売却した時には「譲渡所得」に対し所得税・住民税がかかりますが、事業所得や給与所得等の所得とは分離して課税される計算となります。

 

その為、事業所得で大きな赤字が出ていたとしても譲渡所得との差し引き（損益通算）はできない点、注意が必要です。

 

 

 

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02.

POINT

譲渡所得に対する税率は？

売買で取得後、保有期間によって譲渡所得に課税される税率が以下のように異なります。

 

短期譲渡【　保有期間5年以下　】

所得税・住民税：39.63％

 

長期譲渡【　保有期間5年超　】

所得税・住民税：20.315％

 

保有期間によってかかる税金が【約2倍】変わってくる為、売却後の手残りに大きな差が出ます。

 

※2037年までは、上記の他に復興特別所得税が課されます（2.1％）

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03.

POINT

保有期間のカウントには注意が必要！

保有期間のカウントは「譲渡した年の1月1日」が基準となる点も注意が必要です。

 

例）

A：2017年11月10日に取得し、2022年12月10日売却（保有期間5年1ヵ月）→短期譲渡

 

B：2017年11月10日に取得し、2023年1月10日に売却（保有期間5年2ヵ月）→長期譲渡

 

どちらも取得してから5年以上経過しているにも関わらず、譲渡所得に対しかかる税率に大きな差が生じてしまう点は見落としがちで危険です。

期間のカウントが少しわかりにくいですが、物件を取得してから正月（1月1日）を6回迎えたかどうか？で確認すると間違える可能性が低いです。

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保有物件の築年数に注意

上記で説明した「保有年数」とは別に「築年数」も注意が必要です。

 

大きな理由は以下の2点です

 

1.築年数によって買い手の融資条件が異なる
アパートのような所謂「収益物件」は築年数により、取り組める融資の条件が異なります。

基本的には築が浅い程条件の良い融資が期待でき、築が古い程条件の厳しい融資となる傾向にあります。

サラリーマンの方が利用する事の多い「アパートローン」では【　銀行が規定する年数　－　築年数　】と融資期間を設定するケースが多い為、築年数が経つ程融資期間が短くなり【　購入対象外　】となってしまいます。

その為、保有している物件の築年数によっては早期に売却した方が、買い手の融資条件が良くなり、高く売却でき場合があります。


2.新耐震 or 旧耐震

耐震基準の改定により建築基準法が変更された1981年6月以前に建築確認を受けたものを【旧耐震】、以降に建築確認を受けて建築されたものは【新耐震】と呼ばれています。

特に【旧耐震】で耐震補強をしていない物件に関しては、建物躯体の劣化から保有しているだけでも膨大な修繕費用がかかる可能性がある為、早期に売却することをお勧めします。

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収益不動産市場の動向は？

ここ数年の収益不動産市場は活況です。

大きな要因としては【　融資　】の間口が広くなった事だと考えられます。

10数年前まで、収益不動産を保有できるのは土地を既に持っている【地主】や、不動産業を専業としてる【宅建業者】、もしくは多額の自己資金を投下できる【資産家・投資家】が殆どでした。

しかし、現在では【サラリーマン】向けの融資商品も多くあり、参入障壁が下がったことからサラリーマンの傍ら【副業】としてアパート経営を行う方も多くいらっしゃいます。

その為、需要＞供給という状態が続いており、売り手としては非常に良い市況だと言えそうです。

市況は常に変化する為、売却を検討される場合には、現在の市況を不動産会社に確認し、売却するかどうかの判断材料としてみることも必要です。

  • STEP

    01

    保有してから何年経過したか

    売買で取得後、何年経過したかによって売却時の譲渡所得に対しかかる税率が大きく異なります。

    タイミングによっては2倍程の税金を支払わなければいけなくなる為、注意が必要です。

  • STEP

    02

    物件の築年数を確認

    物件の築年数によって買い手の融資条件が異なる場合が多いです。築が浅い程、買い手の融資条件は良くなる傾向にある為、物件の築年数も把握したうえで売却時期を検討されることをお勧めします。

  • STEP

    03

    売り手市場か買い手市場か？

    収益不動産の市況は経済情勢や融資情勢によって変わっていきます。現在はサラリーマン向けの融資商品も数多くあり、参入障壁が下がったことから売りて市場であると考えられます。

物件の売却は【　タイミング　】が大事

物件の売却はタイミングによって大きく結果が変わります。

市況により左右される部分は多分にありますが、保有期間によって売却時の【税率】に差があったり、物件の【築年数】によって買い手の融資条件が異なり「売りやすい・売りにくい」と価格に影響が出てきます。

 

株式会社リバード・インベストは東京・神奈川・千葉・埼玉のアパート・マンション売買に特化しています。

【保有期間・築年数・市況】を加味し、最適な売却時期のご提案を差し上げますので先ずはお気軽にご相談ください。

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不動産のプロ集団による東京・神奈川・千葉・埼玉の投資用アパート売却サポートを行っております。
投資用アパートを中心に収益用不動産をお持ちのオーナー様に買取・仲介のサポートを行う不動産会社です。
「人対人」のお付き合いを大切にした寄り添いのサポートを心がけております。
アパート売却には押さえておかなければ損をしてしまう事もあり正しい知識が必要になります。
アパートの売却でお困りでしたら株式会社リバード・インベストがサポートいたします。
お気軽にご相談お待ちしております。

User’s Voice

（株）リバード・インベストにてご所有されているアパートを売却されたお客様の声

  • 8年程前に相続で受けた「旧耐震アパート」の老朽化が目立ち、多額の修繕費用が掛かることを知ったことで売却を考え始めました。

    当初は漠然と考えていただけでしたが、アパート売却の方法を検索する中で（株）リバード・インベスト様の存在を知りました。

    売却することを前提として問い合わせた訳ではなかったのですが、担当の方には「売却するべきか保有すべきか」「売却するとしたらいつが最適なのか」「税金を考慮した売却シミュレーション」等、プロ目線の具体的なご提案をいただいた事で売却するという決断ができました。

    特に、築が古いアパートを【保有するリスク】のご説明には非常に納得感がありました。

    (47歳　男性)

  • 10年程前に土地から新築したアパートの資産組み換えを考え、複数の不動産屋さんに相談をしていました。

    その中で（株）リバード・インベスト様にも同様の相談をさせていただいたのですが、他の不動産屋さんとは異なり、ガツガツと営業をされない印象がありました。

    加えて、今売却した方が良い理由を過去のデータやシミュレーション等を用いて分かりやすくご説明いただき、安心して任せられるという意見が夫婦で一致した為、売却をお願いする運びとなりました。

    今後とも末永くお付き合いできればと考えております。

    この度は誠にありがとうございました。

    (50代　ご夫婦)

  • 5年程前に購入した築30年程のアパートの空室が目立ち、もし損なく売却できるのであれば…という思いから、知り合いを経由して（株）リバード・インベスト様をご紹介いただきました。

    ご担当者様からは、今売却すると保有期間の関係で売却時の税金が高くなってしまう為、年明けまで待ってから売却活動を進めていきましょう。と、親身なご対応・ご提案をしていただき、無事、希望価格で売却をすることができました。

    また、機会がありましたらよろしくお願いします。

    (52歳　男性)

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