アパート売却をする時の注意点
株式会社リバード・インベスト
サンプル
4つのポイントに注意
  • 売却価格でローンは返済できるか確認する

  • 既存不適格・違反建築・再建築不可物件ではないかを確認する

  • 家賃滞納があれば解消しておく

  • できるだけ家賃は下げずに空室を埋める

売却価格でローンは返済できるか確認する

押さえておくポイント

01.

POINT

ローン残債を確認する

売却することを決めたら、まずは現在の正確なローン残債を調べることが必要です。
家を売ってもローンが残るのか確認するためにも、ローン残債は把握しておくべきです。

方法は以下の通りです。
1.インターネットバンキングで照会する
2.金融機関から毎年送付される残高証明書を見る
3.ローン契約時の返済予定表を見る

尚、抵当権の抹消手続きをするには時間を要する為、ローンが完済できる日(決済日)から逆算して2週間前には金融機関へ連絡を入れておくことがベターです。

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02.

POINT

売却価格を調査する

不動産を売る場合、適正な値段がいくらなのかを把握することが最初のステップになります。価格査定は不動産業者に依頼するば1日~1週間程度で回答があります。

また、売却先は大きく分けて「個人」「不動産業者」の2拓になりますが、それぞれメリット・デメリットがあり、どちらを選択するべきかは売却する理由により異なります。
 

①個人に売却:時間が掛かる上に、引き渡し後の契約不適合責任による予期せぬ出費が発生するリスクがある分、高く売れる

②不動産業者に売却:相場より安くはなるが、手間が少なく引き渡し後のトラブル等面倒事がない

権利関係が複雑であったり、融資が付かないような物件の場合は必然的に②の選択肢となることも少なくないです。

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03.

POINT

売却価格で完済できるかどうかを試算する

不動産を売るときにやるべきことは、ローンを完済できるか、ローン完済後に手残りがあるのか若しくは手出しがあるのかを判断するためにシミュレーションを行うことです。


ローンの返済シミュレーションは、以下の計算式で簡単にできます。
家の予想売却価格 ー ローン残債 ー 売却諸経費 ー (税金)
※諸経費には仲介手数料、抵当権抹消費用、ローン解約違約金等がかかります。

価格査定と併せて不動産会社にシミュレーションをお願いする事も可能です。

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物件の遵法性が問題ないかを確認

上記のような物件に該当するか調べるために必要な手順は3ステップ。

1.確認申請図書(副本)などの資料を収集
敷地に建っている建物が上記のような物件に該当するかどうか、物件の確認済み証・検査済証・確認申請図書(副本)を取得します。


2.現在の建築基準法に適合するか確認
行政や指定確認検査機関に確認を行います。現状調査のチェックリストの様式が公開されているので利用してみることをお勧めします。

★上記のよう作業が手間になる場合は「不動産業者」に依頼★
現地調査や役所調査、ライフライン関係の調査等、不動産の調査業務は多岐にわたります。時間と手間を省きたい方は販売を依頼する不動産業者に各項目の調査を依頼することをお勧めします。

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家賃滞納があれば解消しておく

家賃を払ってくれない住人がいると、それだけで買い手が付きにくく、売却は思うように進みません。
家賃収入が途絶えるうえ、売却の査定価格も安くなり良いことはありません。
そのような状態を避けるために、家賃滞納者へは、一週間でも入金が遅れたら直ぐに催促をしましょう。
また、相手が支払いに応じない場合は契約解除、それでも出て行かない場合には、明け渡し請求訴訟といった方法で問題を解決し、不動産を相場価格で売却できるよう手続きを進めましょう。

  • STEP

    01

    家賃を支払うように催促する

    家賃滞納に気づいたら、まずはいつから支払われていないのか、何ヶ月家賃が滞納されているのかを調べます。調べた上で最初は電話か訪問での家賃催促交渉を試みましょう。

  • STEP

    02

    督促状を送り、保証人にコンタクトをとる

    家賃滞納が2週間以上続く場合は督促状にて家賃の支払いを借主さんにお願いします。この時点で、「連絡がとれない」「家にはいるが話し合いに応じない」のであれば、保証人への連絡を並行して行いましょう。

  • STEP

    03

    内容証明郵便にて催告状を送る

    電話や訪問による呼びかけにも応じず、督促状を送ってもなお家賃滞納が1ヶ月、2ヶ月と続いた場合、今度は「家賃を支払うように」催告状を送ります。

  • STEP

    04

    賃貸契約解除を通知する内容証明の送付

    3ヵ月分以上の家賃滞納があると、大家と借主間の「信頼関係は破壊」されており、賃貸借契約に違反している判断され、賃貸契約は解除できます。理由が止むを得ない事情であってもそれは同じです。そのような事情で賃貸契約を解除したとしても、その間の家賃を請求する権利は当然残ります。

  • STEP

    05

    家賃滞納が3ヶ月以上続くなら裁判へ

    催告しても家賃の支払いがなく、納得できる事情の説明もなければ、最終的には裁判を起こし、立ち退いてもらわねばなりません。判決が出たにもかかわらず、部屋を明け渡してもらえない場合は、強制執行をして立ち退いていただくことになります。

できるだけ家賃は下げずに空室を埋める

賃貸用の物件を売却するときは、購入希望者の値下げ交渉の材料とならないようにできるだけ空室を減らしておきます。しかし思ったように空室が埋められない場合は家賃を下げて入居者を募集してしまいがちですが、できるだけ家賃を下げずに入居者を募集しましょう。
それは家賃が売却価格に影響するためです。一棟アパートの売却は利回りが大きく影響しますので、年間で家賃収入が減るとそれだけ売却価格も下げる必要が出てくるのです。

POINT
原因の追究
問題
1

広告宣伝に問題があり物件の魅力が伝わっていない

問題
2

家賃相場に対して物件の質が落ちている

問題
3

周辺環境の変化(競合物件など供給過多や入居者の変化)

どういった問題が起きているか把握することが大切です。
分の目で確かめてみることをおすすめします。
またインターネットなどを利用して、入居者ニーズの情報をチェックすることも大切です。

アパートの購入希望者が不動産投資を行っている投資家ということを理解しておく必要があります。これは住居を目的としたマイホームの売買ではなく、アパートは利益を得るために取得する賃貸用物件だからです。

そのためには適切な運営を日頃からして、利益を確実に出していることが重要です。アパート内の清掃やメンテナンスを適切な時期に行い、購入希望者に納得してもらう価格設定で売却することが不可欠になります。

 

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