アパート売却の一括査定は不要！？
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3つのポイントに注意

  • アパート売却の一括査定とは？

  • 依頼するなら一般？専任？専属専任？

  • 大手仲介業者の囲い込みに注意！

アパート売却の一括査定とは

押さえておくポイント

01.

POINT

一括査定サイトの仕組み

【1件あたり●万円！反響課金型の査定サイト】

アパートの売却をお考えの方は一度試されたことがある方もいらっしゃるかと思います。

 

売却を考えている「アパートの情報」＋「個人情報」を登録する事で複数社が簡易的に売却価格を査定してくれるサービスです。

 

売主（売却を考えている方）の費用負担は無い事が殆どで、査定する不動産会社が1件あたり数千円～数万円の費用を運営サイトに支払うという仕組みになっています。

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02.

POINT

軽い気持ちで登録してみると…

査定をした業者は1件あたり数千円～数万円する広告費を支払わなければいけない為、【媒介契約】を取得する為に昼夜問わず電話・メールで売却希望者へアプローチをします。

 

なんとなく相場を知りたいという程度で登録したら最後、電話・メールに留まらず自宅まで訪問する業者も多くいます。

 

相場を知ることは重要ですが、煩わしさが伴う為注意が必要です。

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03.

POINT

売れる売れないより【媒介契約】が目的の会社も

中でもたちが悪いのが【媒介契約】を結ぶことが目的になっている会社（営業マン）です。

 

媒介契約件数を目標数字の一つとしている会社もございますので、相場とは関係なく「なるべく高く金額を提示し、先ずは媒介契約を結ぶ」ことを念頭に査定金額を提示する会社も少なくありません。

 

「その価格査定に意味はありますか…？」

 

当然、相場を逸脱した高い金額では中々売れません。その為、時間をかけて少しづつ「値下げ」を提案し、最終的には相場の金額で買い手が見つかる。という不毛なやり取りに付き合わされる可能性があることに注意が必要です。

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媒介契約の種類

上記でご説明した「媒介契約」には3つの種類があります。

 

1.一般媒介契約

売主が複数の業者に売却の依頼ができる最も規制の少ない契約形態です。

 

2.専任媒介契約

売主は複数の宅建業者と媒介契約を締結できず、売買契約ができるのは専任媒介を締結した業者経由か、売主が自身で見つけた買主のみとなります。

また、媒介を受けた宅建業者はREINSへの登録義務（媒介契約後7営業日以内）及び報告義務（最低でも2週間に1回）が発生します。

媒介契約の期間も最長で3ヵ月と、一般媒介と比較すると制約が多くなります。

 

3.専属専任媒介契約

専任媒介契約との大きな違いは「売主が自身で見つけた買主」についても専属専任媒介を締結している宅建業者を仲介として入れなければいけない点です。

その他にもREINSへの登録が媒介契約締結後5営業日以内、報告義務は最低でも1週間に1度と、より制約が厳しくなります。

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大手の囲い込みに注意！

上記の通り媒介契約には3種類の形態があり、その種類によって制約される内容が大きく異なります。

特に、「REINSへの登録義務」は一般媒介と専任媒介との大きな違いの一つです。

REINSに登録することで物件が市場に流通し、買主が早期に見つかる可能性が上がる事から、売主にとってはプラスに働く側面もあります。

ただ、専任媒介を受けている宅建業者からすると、REINSから問い合わせてきた仲介業者が間に入る形となり、仲介手数料が「片手（売主又は買主の一方からしから受領できない）」となる為、面白くないと考えるケースも少なくないです。

では「片手」ではなく「両手（売主買主双方から仲介手数料を受領すること）」の取引とする為にどうするか？

 

方法は単純で「問い合わせてきた仲介業者に情報を開示しない」です。

例えば、REINSを見た仲介業者が問い合わせても「担当者が不在で分かりません」であったり「まだ手元に資料がありません」等、情報開示をしなかったり、情報の共有を意図的に遅らせたりと、次元の低いやり取りをあえて行う大手業者が一時期問題になりました。

 

現在は一時程ではありませんが、未だに囲い込みの名残りはある為、依頼する業者は慎重に選別する必要があります。

  • STEP

    01

    一括査定サイトの仕組み

    問い合わせの時点で不動産業者側は課金されてしまう為、適正な価格であろうがなかろうが「媒介契約」を結ぶことが目先のゴールとなります。

  • STEP

    02

    媒介契約の種類を把握

    一般・専任・専属専任と3種類の媒介契約があります。依頼する契約形態によって売主へのメリット・デメリットがあるので注意が必要です。

  • STEP

    03

    囲い込みに注意！

    仲介業者は「片手（買主又は売主の一方）」よりも「両手（売主買主双方から）」で手数料を得ることが望ましいです。両手取引を優先するべく、売主にとって不利な営業活動を行う業者もいる為注意が必要です。

物件の売却は【　タイミング　】が大事

物件の売却はタイミングによって大きく結果が変わります。

市況により左右される部分は多分にありますが、保有期間によって売却時の【税率】に差があったり、物件の【築年数】によって買い手の融資条件が異なり「売りやすい・売りにくい」と価格に影響が出てきます。

 

株式会社リバード・インベストは東京・神奈川・千葉・埼玉のアパート・マンション売買に特化しています。

【保有期間・築年数・市況】を加味し、最適な売却時期のご提案を差し上げますので先ずはお気軽にご相談ください。

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不動産のプロ集団による東京・神奈川・千葉・埼玉の投資用アパート売却サポートを行っております。
投資用アパートを中心に収益用不動産をお持ちのオーナー様に買取・仲介のサポートを行う不動産会社です。
「人対人」のお付き合いを大切にした寄り添いのサポートを心がけております。
アパート売却には押さえておかなければ損をしてしまう事もあり正しい知識が必要になります。
アパートの売却でお困りでしたら株式会社リバード・インベストがサポートいたします。
お気軽にご相談お待ちしております。

User’s Voice

（株）リバード・インベストにてご所有されているアパートを売却されたお客様の声

  • 8年程前に相続で受けた「旧耐震アパート」の老朽化が目立ち、多額の修繕費用が掛かることを知ったことで売却を考え始めました。

    当初は漠然と考えていただけでしたが、アパート売却の方法を検索する中で（株）リバード・インベスト様の存在を知りました。

    売却することを前提として問い合わせた訳ではなかったのですが、担当の方には「売却するべきか保有すべきか」「売却するとしたらいつが最適なのか」「税金を考慮した売却シミュレーション」等、プロ目線の具体的なご提案をいただいた事で売却するという決断ができました。

    特に、築が古いアパートを【保有するリスク】のご説明には非常に納得感がありました。

    (47歳　男性)

  • 10年程前に土地から新築したアパートの資産組み換えを考え、複数の不動産屋さんに相談をしていました。

    その中で（株）リバード・インベスト様にも同様の相談をさせていただいたのですが、他の不動産屋さんとは異なり、ガツガツと営業をされない印象がありました。

    加えて、今売却した方が良い理由を過去のデータやシミュレーション等を用いて分かりやすくご説明いただき、安心して任せられるという意見が夫婦で一致した為、売却をお願いする運びとなりました。

    今後とも末永くお付き合いできればと考えております。

    この度は誠にありがとうございました。

    (50代　ご夫婦)

  • 5年程前に購入した築30年程のアパートの空室が目立ち、もし損なく売却できるのであれば…という思いから、知り合いを経由して（株）リバード・インベスト様をご紹介いただきました。

    ご担当者様からは、今売却すると保有期間の関係で売却時の税金が高くなってしまう為、年明けまで待ってから売却活動を進めていきましょう。と、親身なご対応・ご提案をしていただき、無事、希望価格で売却をすることができました。

    また、機会がありましたらよろしくお願いします。

    (52歳　男性)

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